I. Phạm vi điều chỉnh & đối tượng áp dụng

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) điều chỉnh toàn bộ hoạt động đầu tư xây dựng, bao gồm:

• Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng.
• Khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát, nghiệm thu, bàn giao.
• Quản lý chất lượng, chi phí, hợp đồng xây dựng, bảo trì công trình.
• Cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng.
• Quy định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của: chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức cá nhân tham gia hoạt động xây dựng.

II. Một số khái niệm nền tảng

• Dự án đầu tư xây dựng: Tập hợp các đề xuất sử dụng vốn để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng.
• Công trình xây dựng: Nhà ở, công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, hạ tầng kỹ thuật…
• Thiết kế xây dựng: Thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công.
• Giấy phép xây dựng: Văn bản pháp lý cho phép được khởi công, xây dựng, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình (trừ các trường hợp được miễn).

III. Quy hoạch xây dựng

Mọi dự án, công trình xây dựng phải phù hợp với:

• Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn.
• Các chỉ tiêu quy hoạch: tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi, chức năng sử dụng đất – công trình.

Quy hoạch phải được lập, thẩm định, phê duyệt theo phân cấp, làm cơ sở cho việc chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng và quản lý phát triển đô thị, nông thôn.

IV. Quản lý dự án đầu tư xây dựng

1. Các bước cơ bản của dự án

• Chủ trương đầu tư (nếu thuộc diện phải quyết định chủ trương).
• Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có) và báo cáo nghiên cứu khả thi (FS).
• Thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng.
• Thiết kế, dự toán xây dựng công trình.
• Lựa chọn nhà thầu, ký kết hợp đồng.
• Tổ chức thi công, giám sát, nghiệm thu từng giai đoạn và hoàn thành.
• Bàn giao, đưa vào sử dụng, bảo hành, bảo trì công trình.

2. Phân loại dự án

Dự án được phân thành nhóm A, B, C và dự án quan trọng quốc gia dựa trên:

• Quy mô, tính chất, mức độ ảnh hưởng.
• Tổng mức đầu tư và nguồn vốn (vốn ngân sách, vốn nhà nước ngoài ngân sách, vốn tư nhân, vốn ODA...).

3. Điểm mới của Luật sửa đổi 2020 trong quản lý dự án

• Đơn giản hóa và rút ngắn thủ tục: Rút gọn khâu thẩm định dự án, cho phép một số bước được thực hiện song song để tiết kiệm thời gian.
• Liên thông với đánh giá tác động môi trường: Thẩm định thiết kế và đánh giá tác động môi trường có thể được xem xét đồng bộ để đảm bảo đồng nhất yêu cầu kỹ thuật và môi trường.
• Tăng cường quản lý chi phí theo vòng đời công trình: Không chỉ xem chi phí đầu tư ban đầu, mà còn tính tới chi phí vận hành, bảo trì, phá dỡ.
• Rõ hơn về trách nhiệm: Làm rõ trách nhiệm của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, ban quản lý dự án và các tổ chức tư vấn trong từng khâu.

V. Thiết kế xây dựng

Thiết kế xây dựng phải phù hợp với:

• Quy hoạch xây dựng và các quy định về kiến trúc, cảnh quan.
• Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật (QCVN, TCVN và các tiêu chuẩn áp dụng).
• Yêu cầu về an toàn, công năng, mỹ quan và hiệu quả kinh tế.

Tùy loại và quy mô công trình có thể áp dụng một, hai hoặc ba bước thiết kế (thiết kế cơ sở – thiết kế kỹ thuật – thiết kế bản vẽ thi công). Các bản vẽ, thuyết minh thiết kế phải được thẩm tra, thẩm định và phê duyệt theo phân cấp.

Luật sửa đổi 2020 khuyến khích áp dụng công nghệ mới như BIM, giải pháp kỹ thuật – vật liệu hiện đại nhằm nâng cao chất lượng, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường.

VI. Giấy phép xây dựng

1. Các loại giấy phép

• Giấy phép xây dựng mới.
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo.
• Giấy phép di dời công trình.
• Giấy phép xây dựng có thời hạn (thường áp dụng trong khu vực có quy hoạch nhưng chưa thực hiện).

2. Một số trường hợp được miễn giấy phép (điểm nhấn 2020)

• Công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp.
• Một số công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư và đã được thẩm định thiết kế.
• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn ngoài khu bảo tồn, khu quy hoạch đô thị có yêu cầu cấp phép.
• Một số công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, quản lý.

Luật cũng quy định rõ về điều kiện cấp phép, thời hạn cấp phép, điều chỉnh, gia hạn, thu hồi giấy phép xây dựng và xử lý trường hợp xây dựng sai phép, không phép.

VII. Lựa chọn nhà thầu

Việc lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng phải tuân thủ Luật Đấu thầu và Luật Xây dựng:

• Nhà thầu phải có năng lực, kinh nghiệm phù hợp với quy mô, tính chất gói thầu.
• Tổ chức phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng (hạng I, II, III).
• Cá nhân chủ trì phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp chuyên môn.
• Hợp đồng xây dựng phải quy định rõ: phạm vi công việc, chất lượng, tiến độ, giá hợp đồng, điều kiện thanh toán, tạm ứng, điều chỉnh giá, bảo hành và xử lý tranh chấp.

VIII. Quản lý thi công & quản lý chất lượng công trình

Quản lý chất lượng được quy định xuyên suốt các giai đoạn:

• Quản lý chất lượng khảo sát xây dựng.
• Quản lý chất lượng thiết kế xây dựng.
• Quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình.
• Nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào sử dụng.

Trong thi công, nhà thầu phải:

• Lập biện pháp thi công, biện pháp an toàn lao động.
• Quản lý vật liệu, cấu kiện, thiết bị đầu vào đúng tiêu chuẩn, xuất xứ.
• Lập nhật ký công trình, biên bản nghiệm thu từng công việc, từng giai đoạn.

Chủ đầu tư trực tiếp giám sát hoặc thuê tư vấn giám sát, kiểm soát khối lượng, chất lượng, tiến độ và an toàn trên công trường.

IX. An toàn lao động trong xây dựng

Công trình xây dựng phải tuân thủ Luật An toàn, vệ sinh lao động và các nghị định hướng dẫn:

• Trang bị đầy đủ phương tiện bảo hộ cá nhân (mũ, giày, dây an toàn, kính, găng…).
• Bố trí biển báo, rào chắn, lan can, lưới an toàn, biện pháp chống sập, chống ngã cao.
• Tập huấn an toàn, phân công người phụ trách công tác an toàn lao động trên công trường.
• Đánh giá rủi ro và có biện pháp ứng cứu khẩn cấp khi xảy ra sự cố.

X. Chi phí đầu tư xây dựng & hợp đồng xây dựng

Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác và chi phí dự phòng. Dự toán được lập theo:

• Định mức, đơn giá xây dựng do nhà nước công bố hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
• Mặt bằng giá thị trường, điều kiện cụ thể của dự án.

Luật sửa đổi 2020 nhấn mạnh quản lý chi phí theo vòng đời công trình, khuyến khích lựa chọn phương án tối ưu về chi phí tổng thể, không chỉ chi phí ban đầu.

Các loại hợp đồng xây dựng phổ biến:

• Hợp đồng trọn gói.
• Hợp đồng theo đơn giá cố định.
• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh.
• Hợp đồng theo thời gian hoặc theo tỷ lệ phần trăm.

XI. Nghiệm thu – bàn giao – bảo hành – bảo trì

Nghiệm thu được thực hiện ở nhiều cấp độ:

• Nghiệm thu công việc xây dựng.
• Nghiệm thu giai đoạn thi công.
• Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc toàn bộ công trình.

Sau nghiệm thu, công trình được bàn giao cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý khai thác, kèm theo hồ sơ hoàn công, tài liệu kỹ thuật, quy trình vận hành và quy trình bảo trì.

Thời hạn bảo hành tối thiểu:

• Nhà ở: thường từ 12 tháng trở lên.
• Công trình còn lại: tối thiểu 24 tháng, với công trình cấp đặc biệt, cấp I có thể dài hơn.

Chủ đầu tư hoặc chủ quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm lập và tổ chức thực hiện quy trình bảo trì trong suốt vòng đời công trình.

XII. Thanh tra, kiểm tra & xử lý vi phạm

Luật quy định hệ thống thanh tra chuyên ngành xây dựng, có quyền:

• Kiểm tra việc tuân thủ pháp luật trong hoạt động xây dựng.
• Xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm (phạt tiền, đình chỉ thi công, buộc khắc phục hậu quả...).
• Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng sai phép, không phép, không đúng quy hoạch, không đảm bảo an toàn.

Mức xử phạt được cụ thể hóa tại các nghị định của Chính phủ, có thể lên tới hàng trăm triệu đồng hoặc cao hơn tùy mức độ vi phạm.

XIII. Những điểm mới nổi bật của Luật sửa đổi 2020

• Cắt giảm thủ tục hành chính: Đơn giản hóa trình tự thẩm định, phê duyệt dự án, tạo điều kiện rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư.
• Mở rộng trường hợp miễn giấy phép xây dựng: Giảm bớt gánh nặng thủ tục cho chủ đầu tư, nhất là công trình trong khu công nghiệp, khu nông thôn phù hợp quy hoạch.
• Quản lý chi phí theo vòng đời công trình: Định hướng lựa chọn giải pháp thiết kế, vật liệu, công nghệ tối ưu cho cả giai đoạn vận hành và bảo trì.
• Khuyến khích công trình xanh, đô thị thông minh: Ưu tiên giải pháp tiết kiệm năng lượng, thân thiện môi trường và ứng dụng công nghệ số.
• Rõ ràng hơn về trách nhiệm: Tăng trách nhiệm cá nhân, tổ chức trong từng khâu, hạn chế thất thoát, lãng phí, kém chất lượng.

Kết luận

Luật Xây dựng 2014 – sửa đổi 2020 tạo nên khung pháp lý:

• Chặt chẽ hơn về chất lượng, an toàn, môi trường.
• Thông thoáng hơn về thủ tục cấp phép, thẩm định dự án.
• Minh bạch hơn trong lựa chọn nhà thầu, quản lý chi phí.
• Hiện đại hơn khi khuyến khích áp dụng công nghệ, vật liệu mới và mô hình công trình xanh, đô thị thông minh.

Đây là bộ luật nền tảng mà mọi chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn, chỉ huy trưởng, giám sát và người làm quản lý dự án xây dựng cần nắm vững để triển khai dự án đúng pháp luật và hiệu quả.